Обман при продаже и покупке недвижимости: распространенные схемы в 2026 году

Как люди теряют квартиры, деньги и иллюзии о «безопасных сделках»

Покупка недвижимости кажется вершиной взрослой жизни. Документы, банк, нотариус, подписи, печати. Создается ощущение, что на этом уровне хаоса уже нет. Но рынок недвижимости в России в 2025–2026 годах доказал обратное: именно здесь мошенничество стало особенно изощренным, дорогим и разрушительным.

За последние годы обман при сделках с жильем перестал быть маргинальной историей. Это больше не редкие случаи. Это системная проблема, встроенная в рынок вторички, ипотеки и онлайн-объявлений. И самое опасное — многие схемы выглядят полностью легальными.

Почему именно недвижимость стала идеальной средой для обмана

Источник для изображения: gettyimages.com 

Есть три причины, по которым рынок жилья так привлекателен для мошенников:

1. Большие суммы. Один успешный обман может принести десятки миллионов рублей.
   
    
2. Эмоциональность покупателей. Люди торопятся, боятся упустить вариант, отключают критическое мышление.
   
    
3. Иллюзия защищенности. Нотариус, ипотека, агентство, Интернет-площадки создают ощущение контроля, которого на самом деле нет.

Серые схемы: где заканчивается закон и начинается обман

Источник для изображения: gettyimages.com 

1. Выгодные объявления на Авито, ЦИАН, Юле

Низкая цена, срочная продажа, аккуратные фотографии. В 2026 году такие объявления это либо:

• объект с юридическими проблемами;
  
   
• попытка собрать задатки;
  
   
• схема с подставным продавцом.

Онлайн-площадки не являются гарантом безопасности. Они лишь витрина. Проверка лежит на покупателе. Это же касается и других форм онлайн-мошенничества, например, фальшивые Интернет-магазины. Механика та же, только в недвижимости ставки выше.

Чтобы понимать, где именно сейчас выше вероятность столкнуться с обманом, важно разделять рынок. В 2026 году мошенничество распределяется неравномерно.

2.Вторичный рынок: максимальные риски

По данным открытых судебных практик и аналитики профильных юристов, до 65–70% всех споров по мошенничеству в недвижимости приходится именно на вторичное жилье.

Причины очевидны:

• сложная история владения;
  
   
• пожилые собственники;
  
   
• доверенности;
  
   
• наследственные споры;
  
   
• скрытые обременения.
   

Именно вторичка чаще всего фигурирует в делах с отменой сделок, двойными продажами и «эффектом Долиной». Чем старше объект и чем больше смен собственников, тем выше риск. Особенно у квартир, которые перепродавались 2–3 раза за короткий срок.

Проще говоря: вторичка это рынок, где обман чаще выглядит законно.

3.Новостройки: меньше схем, но другие ловушки

На первичном рынке классических мошеннических схем меньше, но они другие по характеру.
По оценкам девелоперских ассоциаций и банковского сектора, около 20–25% проблемных случаев связаны именно с новостройками.

Основные риски:

• продажа через посредников без прямого договора с застройщиком;
  
   
• обещания «особых условий», которых нет в договоре;
  
   
• навязывание дополнительных услуг и комиссий;
  
   
• замена условий на этапе подписания.
   

Важно понимать: эскроу-счета снизили риск прямого исчезновения денег, но не убрали риск юридических конфликтов и манипуляций. Покупатели все чаще жалуются не на потерю средств, а на невозможность получить то, что им обещали.

Альтернативные форматы: апартаменты, доли, инвестиционные схемы

Отдельная зона риска в 2026 году это:

• апартаменты;
  
   
• покупка долей;
  
   
• инвестиционные сделки «под аренду».
   

По экспертным оценкам, до 10–15% всех обращений по мошенничеству сейчас связаны именно с этими форматами, и доля продолжает расти.

Почему:

• слабая правовая защита;
  
   
• путаница в статусе объекта;
  
   
• агрессивный маркетинг;
  
   
• обещания доходности, не закрепленные юридически.
   

Здесь чаще всего люди теряют не сразу все, а постепенно: через комиссии, скрытые платежи, невозможность перепродажи или судебные споры.

Эффект Долиной: когда покупатель остается ни с чем

Источник для изображения: gettyimages.com 

В 2024–2025 годах рынок получил мощный удар по доверию. После громкого дела Ларисы Долиной суд признал, что продавец стал жертвой мошенников, и вернул квартиру, не обязав возвращать деньги покупателю. Это стало опасным прецедентом. Фактически суды допустили ситуацию, когда:

• покупатель действовал добросовестно;
  
   
• сделка прошла через нотариуса;
  
   
• деньги были переведены официально;
  
   
• но квартира все равно возвращается продавцу.
   

С 2025 года я вижу все больше похожих дел, особенно в сегменте сделок с пожилыми собственниками. Это меняет рынок: люди боятся покупать, юристы дорожают, сделки затягиваются. Распространенное заблуждение: если банк одобрил ипотеку, значит все проверено. Это не так. Схожие механизмы правовой уязвимости описывались мной и в материале про мошенничество с кредитами. Там тоже все выглядит законно, пока не становится поздно. Банк проверяет платежеспособность заемщика, а не честность продавца. Нотариус удостоверяет подписи, а не расследует прошлое объекта. Я видел сделки, где ипотека оформлена, Росреестр зарегистрировал переход права, а через год сделка признается спорной или отменяется.
 

Реальные кейсы из практики

Источник для изображения: gettyimages.com 

Москва. Покупатель приобрел квартиру у пожилого собственника. Через год сделку оспорили. Суд признал продавца введенным в заблуждение. Квартира возвращена. Деньги не компенсированы.

Санкт-Петербург. Одна квартира продана двум людям с интервалом в несколько дней. Один из покупателей остался без жилья и без средств. Суд длился больше года.

Казань. Поддельная доверенность, задаток переведен онлайн. Продавец исчез. Квартира оказалась не выставлялась на продажу вовсе.

Все эти истории начинаются одинаково: «Все выглядело нормально».

Где покупатели чаще всего ошибаются

Источник для изображения: gettyimages.com 

Люди проверяют документы, но не обращают внимания на поведенческие сигналы:

• спешку;
  
   
• давление;
  
   
• отказ от стандартных процедур;
  
   
• странные объяснения;
  
   
• слишком выгодные условия.
   

Именно поэтому я всегда говорю: в недвижимости важны не только бумаги, но и контекст.

Чек лист: что должно насторожить покупателя

Источник для изображения: gettyimages.com 

Покупка недвижимости почти всегда выглядит как серьезная, взрослая история. Но именно в таких сделках люди чаще всего теряют деньги. За 2024–2026 годы я видел десятки ситуаций, когда покупатели делали все «как положено», но игнорировали тревожные признаки. По отдельности они не пугают. Вместе — складываются в схему. Рекомендую ознакомиться с чек-листом. Это не теория, а практический фильтр перед сделкой. Использовать его нужно до задатка, до ипотеки и до похода к нотариусу, а не после.

Эксперимент: как я дом покупал

Источник для изображения: gettyimages.com 

Я решил провести эксперимент и пройти путь обычного покупателя. Не эксперта и не параноика, а человека, который просто хочет купить дом. Открыл Интернет, зашел на сайты объявлений и почти сразу наткнулся на вариант, который выглядел слишком хорошо для своей цены. Уютный дом, аккуратный участок, фотографии как из каталога. Я поймал себя на том, что мысленно уже расставляю мебель. Первый тревожный звоночек я, конечно, проигнорировал с удовольствием.

Продавец ответил быстро и уверенно. Говорил спокойно, без нажима, но аккуратно подчеркивал, что интерес есть и долго тянуть не получится. Документы прислал почти сразу, все выглядело прилично. Когда разговор зашел о задатке, это подали как формальность, почти жест доброй воли. В какой-то момент я поймал себя на мысли, что мне уже не хочется проверять, мне хочется покупать. И именно тогда я задал первый уточняющий вопрос.

Я спросил, кто именно собственник и готов ли он лично прийти на сделку. На другом конце повисла пауза. Небольшая, но заметная. Ответ прозвучал уже не так уверенно, как раньше. Тогда я попросил свежую выписку ЕГРН, именно официальную, а не скрин, и уточнил, почему этот же дом всплывает в старых объявлениях под другим номером телефона (кстати, можно посмотреть выписку ЕГРН по номеру телефона). Темп разговора сломался окончательно. Формулировки стали осторожнее, фразы длиннее, уверенность сменилась объяснениями. Пока продавец «уточнял детали», я проверил владельца недвижимости по предоставленному ИНН и объект через Росреестр, прогнал фотографии через поиск по картинкам и нашел несколько старых объявлений с разными историями продажи. Совпадал только дом. Версии менялись.

Когда я спокойно сказал, что готов идти только через нотариуса и без задатка до полной проверки, диалог закончился. Без конфликта, без эмоций. Просто тишина. Эксперимент оказался дешевым, но наглядным: если даже в этот момент чувствуешь, как тебя начинают аккуратно уводить от прямых ответов, значит, ты уже на опасной территории. И именно здесь большинство людей делают шаг, после которого дороги назад уже нет.

Динамика последних лет и что нас ждет дальше

Источник для изображения: gettyimages.com 

Если смотреть на 2023–2026 годы, видно четкую тенденцию:

• количество спорных сделок растет;
  
   
• мошенничество смещается в «легальное поле»;
  
   
• давление на покупателя усиливается;
  
   
• судебные риски перекладываются на физлиц.
  
   

В 2027–2028 годах я ожидаю:

• рост числа отмененных сделок;
  
   
• ужесточение проверок;
  
   
• повышение стоимости юридического сопровождения;
  
   
• новые гибридные схемы с использованием цифровых сервисов.
   

Итоги от автора

Источник для изображения: gettyimages.com 

Недвижимость это не про «нашел и купил». Это про проверку, сомнения и холодную голову. Если упростить картину 2026 года:

• онлайн площадки — лидеры по количеству мошенников;
• вторичка — больше всего схем и судебных рисков;
• новостройки — меньше прямого обмана, но больше маркетинговых манипуляций;
• альтернативные форматы — высокая вероятность финансовых потерь без явного мошенничества.
   

Именно поэтому универсального безопасного варианта не существует. Отличается только форма риска, а не его наличие. Если вас торопят, упрощают или уверяют, что «так делают все» — это повод остановиться. Квартира может подождать. Деньги, как показывает практика, исчезают гораздо быстрее, чем отличный вариант успеют распродать “толпе” желающих покупателей.

❗️ Материал носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.

Частые вопросы

1.Почему низкая цена это риск?
Потому что именно она чаще всего используется для отключения критического мышления.

2. Защищает ли ипотека от мошенничества?
Нет. Ипотека не гарантирует юридическую чистоту сделки.

3. Можно ли доверять риелтору продавца?
Нет полностью. У него другой интерес.

4. Стоит ли переводить задаток онлайн?
Нет. Только после полной проверки и нотариального договора.